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土地收儲工作當前困惑及思考(吳達勝)

作者:土地收購儲備中心 吳達勝 發布時間:2021-05-10  所屬欄目:交流園地 來源:工作心得分享專欄  

????20206月,本人從赤壁局調任土儲中心負責全面工作,一年來,認真系統學習土地儲備業務知識,深入實踐土地儲備工作,對土地儲備有了全新的認識和體會。此次借集團“學思踐行、知行合一”專欄分享機會,我就對土地收儲工作當前存在的困惑及思考談談個人看法。

一、土地收儲工作當前困惑

土儲中心自劃歸市城投公司管理以來,認真履行收儲職能,積極培育土地蓄水池,保證了城市基礎設施建設和一大批重點項目建設用地,在經營城市高品質發展方面發揮了重要作用,但我們也清醒地認識到,在土地收儲工作發展進程中,仍然存在一些困惑。

困惑一:成本資金及風險防范問題

土地儲備資金按照財政部門批復的預算執行,雖然制定了年度土地收儲計劃,在實際操作過程中因項目新增變化,并未嚴格按照計劃實施,往往出現超預算情況,超出預算部分的資金通常由集團公司籌集。前期梳理結存在冊的看護收儲地塊64宗,面積約3113畝,沉淀資金在20多億以上,利息等財務成本太大,并且在整個土地收儲工作全局考慮下,通過土儲中心平臺借款、支付往來賬調度資金用于解決一些征地及歷史遺留資金短缺情況,這樣極易增加存量債務風險。

困惑二:歷史遺留矛盾問題

部分收儲地塊存在房屋拆遷未完成、苗木補償未到位、規劃用途需調整等問題,因久拖不決,矛盾尖銳,困難重重,且前期已清理結存在冊的看護收儲地塊,地理位置分散,搶種、搶建、亂倒渣土現象時有發生,屢禁不止,看護管理難度較大,看護成本不斷增加。有的已出讓地塊因開發商資金鏈斷裂,開發市場下滑形成爛尾樓,拖欠農民工工資,拖欠建筑工程款,拖欠門店租金,引起群體性上訪,社會維穩風險巨大。還有一些開發企業隨著項目進程過程中,相關優惠政策已過時導致無法兌現,造成諸多歷史遺留問題。雖然一直在不斷努力化解問題,但是真正做到清零工作,不僅尚需大量資金,而且有些事項需要政府主導相關部門合力解決。

困惑三:如何有效經營問題

城發集團是經營城市最大的運營商,土儲中心是服務支持城發集團做強做大的重要平臺,經營好城市,經營好土地,一是如何把一個城市作為一個大盤來經營,應高標準謀劃,站位要高,追求土地收益的最大化,不計較一個地塊,一個項目盈虧結果,不能有短期行為;二是如何把已經收儲庫存在冊的看護地塊開發好,有計劃、有步驟推向市場;三是如何落實市委、市政府中心工作,謀劃土地收儲,制定好年度收儲計劃。這三個方面的調查研究,以及深入的思考,嚴重束縛了工作開展。

二、加強土地收儲工作的幾點思考

(一)加強資金風險防范。土儲中心的資金往往都來自于本級財政收入資本金、存量銀行融資貸款資金以及集團公司自籌資金。中心有著大范圍的資金規模和資金流量,極容易出現擅自挪用資金行為。要想正確規避資金安全風險,必須要建立收儲風險評估,完善內部資金安全管控制度,保證土地儲備資金的依法安全使用,確保每筆賬目清晰、責任明確、程序合法。

(二)逐步化解歷史遺留。我們應本著“實事求是、尊重歷史、分類處理”的原則,逐步推進化解歷史遺留問題。一是堅持多方協作,堅持一事一議、一事一方案,共同履責,合力推進問題有效解決;二是結合地塊產生的背景與實際情況,在不突破政策規定前提下,充分考慮解決方法,最大限度保護群眾或開發企業的合法權益;三是界定好歷史遺留問題的類別、性質等要素,統籌兼顧,依法依規解決歷史遺留問題,爭取做到同一類型的問題采取相似的解決方法,以此避免產生新的矛盾糾紛,最終實現各個擊破,順利解決歷史遺留問題。

(三)強化內部控制建設。土地儲備機構在開展業務過程中要體現出相應的政策性與規范性,依法儲備土地。但在實際業務活動開展中存在著相應的風險。因此,土儲中心要加強土地儲備及相關法律法規政策學習,嚴格遵守法律政策,增強防范經濟活動風險的能力與水平;要嚴格按照業務程序實施內控制度,積極設置人員考核制度,加強干部職工的業務指導與學習,進而推動內控制度的順利實施。

(四)配套聯動統籌經營。土地儲備工作涉及到的部門非常多,土地儲備資金量需求大。一是制定完善的儲備及供應計劃,并將計劃目標實施分解到具體部門,形成統一戰線,協調行動,從而提高土地經營效益,促進城市經濟持續發展。二是發揮集團公司融資平臺作用,多方策劃項目向上爭取資金,爭取商業銀行貸款以及社會資本介入,做大土地收儲“資金池”。三是整體謀劃經營城市總體規劃,詳細研究落實區域總體規劃、土地儲備整理、項目開發建設、資金預算安排等相關舉措,保障項目切實可操作、可實施。

以上是我個人對土地收儲工作的一些認識及感悟,總之,我們每個參與土地收儲工作者要善于發現工作中存在的問題,深入思考,總結經驗和教訓,有效延伸指導解決土地收儲過程中存在的類似問題事項,積極推動土地收儲工作的順利開展,從而提高土地資源利用率和經濟效益,促進城市快速高質量發展。

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